На рынке недвижимости можно увидеть десятки объявлений о продаже жилья, находящегося в залоге. Приобрести квартиру с залоговым обременением нелегко, но возможно. Нужно подходить к покупке с особой осторожностью и быть в курсе основных этапов заключения сделки.
Владелец не может самостоятельно распоряжаться недвижимостью в залоге, так как здесь присутствуют интересы третьей стороны. Обременения налагаются государственными органами, физическими и юридическими лицами.
Залогодатель не может распоряжаться своим имуществом без согласия залогодержателя. Залогодержатель имеет право продать заложенное имущество, если собственник не выполнит свои обязательства.
Самый распространенный вид залога — ипотека, где третьей стороной выступает банк. Согласно статистике, 80% сделок на рынке недвижимости происходит с помощью ипотеки, поэтому залог является наиболее распространенным видом обременения на рынке недвижимости. Посмотреть варианты недвижимости с поддержкой ипотеки можно у строительной компании Казак Строй. Покупатели погашают займы наличными, либо переоформляют ипотеку на себя.
Недостатки покупки квартиры в залоге
- Затрата времени. Заключение сделки может занять около 5 рабочих дней. Необходимо время для рассмотрения заявления и получения согласия от залогодержателя (банка).
- Судебный процесс и выселение бывших хозяев. Если недвижимость продается по решению суда, то могут возникнуть проблемы с выселением бывших собственников. Бывший хозяин может подать иск о признании сделки недействительной, а новый владелец — потратить время и нервы на судебную волокиту.
Преимущества покупки квартиры в залоге
- Юридическая чистота объекта. Покупая недвижимость в залоге, можно не беспокоиться за ее юридическую чистоту. Прежде чем принять данную недвижимость в залог, банк проводит тщательную юридическую проверку. Если всё в порядке, выдает одобрение на сделку.
- Сниженная цена. Чаще всего владельцы идут навстречу покупателю, сделав скидку, учитывая время на процесс снятия залога.
Способы покупки квартиры в залоге
С полным погашением займа
В данной ситуации оплата происходит за наличные средства. Сделка заключается с наличием банковского обременения, которое автоматически аннулируется в течение 3 рабочих дней после заключения договора.
Последовательность действий:
- Посетить банк.
- Участники сделки должны обратиться в банк вместе. Это сэкономит время и сделает процесс заключения сделки более прозрачным. Банк не вправе предоставлять информацию покупателю о продавце ввиду банковской тайны.
- Далее продавец подает заявление в банк о том, что намерен продать залоговое имущество и погасить полностью долг. Заявка рассматривается на протяжении 5 рабочих дней кредитным комитетом.
- Банк предоставляет свое согласие на продажу данного заложенного имущества без снятия обременения.
- Обратиться к нотариусу
- На этом этапе желательно заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. В предварительном договоре должны быть закреплены обязательства сторон, условия договора, подробные технические характеристики квартиры, количество комнат, площадь, адрес, название банка, в котором имущество находится в залоге, номер договора залога и срок заключения основного договора купли-продажи.
- Договор задатка менее предпочтительный при покупке недвижимости в залоге. Предметом договора задатка является определенная сумма денег в счет будущей покупки квартиры. Особенностью договора задатка является то, что если клиент отказался от сделки, то задаток ему не возвращается, если продавец не выполнил свои обязательства, то он обязуется выплатить покупателю задаток в двойном размере. Рекомендованный размер задатка — не более 10% от полной стоимости жилья.
- Снова посетить банк.
- После заключения предварительного договора либо договора задатка покупатель должен зачислить на транзитный счет сумму задолженности по кредиту продавца. Это относиться не только к ипотечному займу, но и к другим залоговым кредитам.
- В назначении платежа необходимо указывать «За договор банковского займа физлица, его ФИО, номер документа, дату и основание — предварительный договор купли-продажи». Если сделка не состоится, у покупателя будут основания вернуть средства через суд.
- Кредитный комитет на протяжении 5 рабочих дней рассматривает заявку и выдает разрешение на продажу заложенной недвижимости без снятия обременения.
- Кредит будет считаться погашенным после того, как банк переведет средства с транзитного счета на счет погашения задолженности кредита. Банк снимет обременение и выдаст оригиналы документов на руки собственнику.
- Заключить основной договор купли-продажи.
Переоформление ипотеки на себя
Покупатель может оформить ипотечный кредит на себя, если в данный момент не имеет полной суммы стоимости недвижимости. В данной ситуации учитывается платежеспособность покупателя и решение банка, в котором оформлен ипотечный заем.
Что нужно сделать?
- Стороны должны обратиться в банк и выяснить сумму задолженности. Продавец должен получить разрешение на продажу квартиры.
- Далее нужно обратиться к нотариусу и заключить предварительный договор или договор задатка.
- Покупатель проходит процедуру оценки платежеспособности и получает гарантийное письмо о согласии на выдачу кредита. Затем продавец с этим гарантийным письмом обращается в банк.
- Нотариус получает от банка оригиналы правоустанавливающих документов, и стороны совершают сделку. Обязательными пунктами договора являются подтверждение того, что стороны уведомлены о том, что квартира находится в залоге, размер задолженности и дедлайн получения остальных средств продавцом после оформления ипотеки покупателем.
- По заключению сделки банк получает новые оригиналы документов. После регистрации основного договора купли-продажи, банк с новым собственником заключает договор банковского займа и договор залога. После регистрации нового договора залога продавец получит оставшуюся сумму за квартиру.
- Так как расчет за покупку недвижимости будет осуществлен после подписания основного договора купли-продажи, сторонам необходимо обратиться к нотариусу, и продавец должен написать заявление о полном расчете. Без такого заявления сделка не может считаться завершенной.
Автор: Жан Бекесов